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    索  引  號111423LL00100/2022-103185
    發文字號 發布日期2022年09月26日
    發文機關呂梁市住建局 關  鍵  字
    標  題呂梁市住房和城鄉建設局 呂梁市行政審批服務管理局 中國人民銀行呂梁市中心支行 中國銀保監會呂梁監管分局 關于印發《呂梁市商品房預售資金監管 實施細則》的通知
    主題分類 成文日期2022年09月26日

    呂梁市住房和城鄉建設局 呂梁市行政審批服務管理局 中國人民銀行呂梁市中心支行 

    中國銀保監會呂梁監管分局 關于印發《呂梁市商品房預售資金監管實施細則》的通知


    各縣(市、區)住房和城鄉建設局、行政審批局、人民銀行各縣(市)支行、呂梁銀保監分局(縣、市)監管組:

    現將《呂梁市商品房預售資金監管實施細則》予以印發,請遵照執行。




    呂梁市住房和城鄉建設局       呂梁市行政審批服務管理局

    中國人民銀行呂梁市中心支行     中國銀保監會呂梁監管分局

    2022年9月26日????????????????

    (主動公開)


    呂梁市商品房預售資金監管實施細則(試行)

    第一條為進一步加強商品房預售資金的監督管理,防止商品房交易風險,保障購房人的合法權益,維護房地產市場交易秩序,依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》和《山西省商品房預售資金監管辦法》等有關法律法規和政策,結合實際,制定本實施細則。

    第二條凡在本市行政區域內批準的商品房建設項目,其預售資金的收存、支取、使用及其監督管理適用于本實施細則。

    第三條本實施細則所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將其開發建設的商品房在取得預售許可證后和不動產首次登記完成前預售給購房人,由購房人按合同約定支付的全部購房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

    第四條市住房和城鄉建設局負責指導和監督全市商品房預售資金監管工作。市房產管理服務中心、各縣(市、區)住房城鄉建設或房產管理部門、經開區管委會行政審批局(以下統稱“監管部門”)具體負責本行政區域內商品房預售資金監管工作。

    人民銀行分支機構按照賬戶管理有關規定,負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作;銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查;行政審批部門負責做好《商品房預售許可證》發放、撤銷管理;市城市管理局負責預售人(房地產開發企業)不按規定使用商品房預售款項的行政處罰。

    第五條本細則所稱購房人,是指購買預售商品房的法人單位、組織和個人。

    本細則所稱預售人(房地產開發企業),是指依法取得《商品房預售許可證》,進行商品房預售的房地產開發經營企業。

    本細則所稱監管銀行(即受托銀行)是指與監管部門、預售人(房地產開發企業)簽訂商品房預售資金監管協議、設立資金監管賬戶的銀行。監管銀行應滿足監管部門商品房預售資金監管系統技術標準要求,具備與監管部門信息系統聯網能力,實現信息實時傳遞與交換功能。

    本細則所稱放貸銀行是指與預售人(房地產開發企業)簽訂或達成項目貸款協議,并為購房人提供按揭貸款用于支付購房款的銀行。

    本細則所稱監管賬戶,是指房地產開發企業在監管銀行設立的專門用于存取商品房預售資金的賬戶。

    第六條商品房預售資金監管,遵循“專戶專存、??顚S?、全程監管、節點控制”的原則,確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設。

    第七條各級預售資金監管部門會同同級人民銀行分支機構、銀保監部門綜合商業銀行的監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況等因素,通過公開招標方式,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。監管部門應當與中標銀行簽訂商品房預售資金監管金融服務協議,建立監管銀行名錄,并將監管銀行名錄在監管部門門戶網站予以公示。

    監管部門應當對監管銀行名錄實施動態調整,每兩年為周期組織考核評價,淘汰未履行預售資金監管職責以及無法承擔預售資金監管工作的銀行。

    第八條預售人(房地產開發企業)申請商品房預售許可前,應當按照“一證一戶”的原則,將擬預售的商品房建設項目,作為獨立的預售資金監管對象(下稱“監管項目”),在項目所在地監管部門確定的監管銀行名錄中選擇商業銀行設立商品房預售資金監管專用賬戶(下稱“監管賬戶”),實行單獨管理,并在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明。未設立專用賬戶的監管項目,行政審批部門不予發放《商品房預售許可證》。

    第九條監管部門、監管銀行、房地產開發企業三方應當簽訂商品房預售資金監管協議(以下簡稱“監管協議”)。監管協議應明確各方權利、義務和責任,明確預售資金收存和使用方式、監管額度、代償住房公積金逾期貸款及違約責任等內容。

    第十條房地產開發企業申請辦理商品房預售許可時,應當在預售方案中明確預售資金監管計劃,并提交預售資金監管協議,協議主要內容在預售方案中予以明確,并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

    預售資金監管計劃應包括以下內容:

    (一)項目重點監管額度,包括單體工程重點監管額度明細;

    (二)項目用款計劃;

    (三)監管銀行、賬戶名稱、賬號;

    (四)其他需要說明的情況。

    房地產開發企業取得商品房預售許可后,應將商品房預售資金監管相關規定告知購房人,將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監管部門門戶網站進行公示,并在商品房預售合同中予以明確。

    第十二條監管項目預售過程中,企業名稱、監管銀行、監管賬號、開戶范圍、預售項目名稱等相關信息原則上不得變更。預售人(房地產開發企業)因特殊原因需變更相關信息的,需與原監管銀行到監管部門共同申請變更,經監管部門審核通過后,重新簽訂監管協議,并將原結余資金在3個工作日內全部轉入新設立的監管專戶。

    第十三條批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象。監管賬戶應嚴格按照“一個預售許可證設立一個監管賬戶”的原則設立,該賬戶不得支取現金。監管賬戶名稱必須為基本賬戶名稱+預售項目名稱,預留簽章要與專用賬戶名稱一致。監管賬戶中每筆預售資金入賬應載明對應房號、買受人,保證每套房預售資金入賬可查。一個企業有多個預售項目的,監管賬戶應分別設立,監管賬戶中預售資金繳存、支出,應以幢為基本單位分別管理,按樓幢號分別記賬。

    第十四條商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶,不得存入其他賬戶。

    預售人(房地產開發企業)在與購房人簽訂商品房買賣合同后,應當向購房人開具監管賬戶繳款單。購房人應當憑繳款單,將全部購房價款直接存入監管銀行專用賬戶。購房人貸款購買商品房的,購房人申請商業銀行按揭貸款和住房公積金貸款的,購房人應將合同約定支付的預購房款直接存入監管銀行專用賬戶,放貸銀行、住房公積金機構發放貸款應將監管銀行專用賬戶作為唯一到賬賬戶。預售人(房地產開發企業)不得以任何方式自行收取任何性質的商品房預售資金,預售人(房地產開發企業)辦理商品房預售合同網簽備案時,需提供監管銀行出具的購房交款憑證,有關部門辦理網簽備案前,應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證,對未按規定將預售資金存入監管賬戶的,不予辦理商品房預售合同》網簽備案,并記入企業誠信檔案。

    第十五條監管部門應當認真履行監管責任,做好日常指導和監督工作,建立預售項目巡查制度。

    監管銀行應設立專門部門,指定專人負責商品房預售資金監管工作,做好監管賬戶監控,定期與本級監管部門進行對賬。并根據樓盤表網簽成交信息、合同約定的購房款支付信息,實時掌握該項目房屋已銷售房號和應進入監管賬戶的購房款金額,并按幢、按套建立購房款明細管理臺賬,做到??顚S?。每月底將監管賬戶數據匯總以及發生變化,包括監管賬戶進賬、支取按樓、幢、戶形成詳細報表,與監管部門數據信息共享。

    監管銀行、貸款銀行要積極配合監管部門開展預售資金監管執法檢查工作。對監管、發放貸款工作中發現房地產開發企業存在違規挪用重點監管額度內資金等問題,應當立即停止撥付并告知本級監管部門,監管部門及時作出處理。

    第十六條預售人(房地產開發企業)與購房人之間解除商品房預售合同的,應共同到有關部門申請撤銷商品房預售合同網簽備案,有關部門審核準予撤銷的,監管部門出具《商品房預售資金退款通知書》,監管銀行應在2個工作日內按照《商品房預售資金退款通知書》,將監管資金退回購房人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行、住房公積金管理中心賬戶。

    第十七條商品房預售資金實行全程監管,分為重點監管資金和非重點監管資金。監管部門根據項目情況綜合確定重點監管資金總額,但不低于工程建設預算總額(含建筑安裝、區內基礎設施及公共配套設施費用)的110%,全裝修交付商品房項目,應將裝修成本納入其中。商品房預售資金重點監管額度須在商品房預售資金監管協議中載明。

    重點監管資金實行??顚S?,必須用于有關的工程建設,不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用;在監管賬戶存續期間,商業銀行不得擅自劃扣;設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調。

    預售人(房地產開發企業)支付有關工程建設費用,可申請使用重點監管資金。由監管部門按照三方協議約定進行審核,符合約定條件的,按照本細則規定辦理資金使用手續。申請的重點監管資金用于支付本項目工程建設進度款、建筑材料、配套設施、設備、全裝修工程進度款等款項以及有關本項目的工程建設費用。

    非重點監管資金是指超出監管賬戶內重點監管額度以外的資金,非重點監管資金可由房地產開發企業提取使用,優先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。

    監管賬戶內累計預售資金超過重點監管額度后,監管銀行應告知監管部門和預售人(房地產開發企業),預售人(房地產開發企業)可自行提取重點監管額度以外的資金,優先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。

    第十八條使用重點監管資金應以項目工程進度和資金使用計劃為依據,首次撥付節點不得早于主體工程±0.00。按照主體工程結構達到地上“正負零”、主體工程三分之一、主體工程三分之二、主體工程封頂、基本建成三方驗收、竣工驗收備案、完成不動產首次登記7個環節設置資金使用節點:

    (一)施工進度達到地上主體工程±0.00以上未達三分之的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的85%;

    (二)施工進度達到地上主體工程三分之一以上未達三分之二的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的70%;

    (三)施工進度達到地上主體工程三分之二以上主體結構未封頂的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的55%;

    (四)施工進度達到地上主體工程封頂的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的40%;

    (五)項目基本建成,房地產開發企業組織施工單位和監理單位三方驗收,具備驗收合格資料的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的20%;

    (六)取得項目綜合竣工驗收備案的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的5%;

    (七)完成不動產首次登記并達到購房人可單方辦理不動產轉移登記條件的,監管協議無其他約定的,可以全額撥付剩余監管資金。

    第十九條監管部門可以根據預售人(房地產開發企業)動態考核、信用評價及資產負債情況,適當提高或降低使用資金額度,但每個節點提高或降低的比例不得超過5%。其中,對于信用等級評價為A的,提高3%的使用資金額度,信用等級評價為C級的,降低3%的使用資金額度。

    第二十條房地產開發企業申請使用重點監管資金,應當按照監管部門確定的撥付節點提出用款申請。申請時需提交以下材料:

    (一)企業用款申請表;

    (二)工程建設進度相關證明材料及影像資料;

    (三)監管賬戶對賬單;

    (四)授權委托書及受托人身份證復印件;

    (五)房地產開發企業擬向本項目施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位支付款項的,提供合同及對方指定的銀行賬戶;房地產開發企業已提前支付上述單位相關款項的,提供付款證明;

    (六)應當提供的其他材料。

    第二十一條監管部門在受理房地產開發企業重點監管資金使用申請后,應當進行必要的現場查勘,并在3個工作日內完成審核,符合使用條件的,出具《商品房預售監管資金撥付通知書》;對不符合使用條件的,監管部門向開發企業出具不予撥付通知書,并以書面方式說明理由。

    《商品房預售監管資金撥付通知書》中應明確資金撥付額度及方向。預售人(房地產開發企業)按照本細則第二十條規定提供付款證明的,應將相應的資金撥付至其指定的銀行賬戶;提供擬付款證明的,應將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者有關單位指定的銀行賬戶。

    第二十二條監管銀行應在收到《商品房預售監管資金撥付通知書》2個工作日內撥付相應款項至收款單位賬戶。

    第二十三條有關部門對監管賬戶進行凍結或扣劃的,監管銀行有義務證明商品房預售資金及監管賬戶的性質,并在1個工作日內將有關情況書面告知監管部門,并嚴格執行《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號)之規定。

    第二十四條當預售項目存在重大風險隱患時,監管部門應報請屬地政府同意后全面接管預售監管賬戶或建立政府監管賬戶,實施封閉管理,保障賬戶資金安全,優先用于本項目工程建設;監管銀行應當積極予以配合。

    第二十五條如監管協議無其他約定的,完成不動產首次登記后,即可申請解除預售資金監管。房地產開發企業在完成不動產首次登記后申請解除預售資金監管的,監管部門應當自受理之日起1個工作日內完成審核。對于符合解除監管條件的,由監管部門出具《商品房預售資金監管解除通知書》,監管銀行按照《商品房預售資金監管解除通知書》解除資金監管,解除監管后的賬戶及剩余資金,由預售人(房地產開發企業)自行處理。

    對于監管協議中簽訂關于代償住房公積金逾期貸款內容的,工程項目完成竣工驗收或不動產首次登記后,在賬戶內保留該項目樓棟監管資金總額的0.2%,用于代償住房公積金逾期貸款。辦結不動產正式抵押后解除對該項目樓棟保留的代償住房公積金逾期貸款的資金監管。

    第二十六條預售人(房地產開發企業)有下列情形之一的,監管部門可不予批準預售人(房地產開發企業)用款申請。

    (一)預售款未達到重點監管資金額度的;

    (二)施工進度未達到地上主體工程±0.00的;

    (三)用款申請超出使用節點用款額度的;

    (四)收款單位與申請款項用途不符的;

    (五)發現前期存在未按規定使用商品房預售資金的;

    (六)提供虛假材料申請用款的:

    (七)其他不應批準用款的事項。

    第二十七條預售人(房地產開發企業)有下列情形之一的,監管部門責令限期整改,并可以暫停撥付監管資金,將其行為記入企業信用檔案。逾期未改正的,可暫停其商品房預售和合同網簽備案,情節嚴重的,依法追究其法律責任。

    (一)未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶或以收取其他款項為名變相逃避監管的;

    (二)提供虛假材料騙取預售資金或未按規定將預售資金用于監管項目工程建設的;

    (三)房地產開發企業存在嚴重違法違規行為,預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的;

    (四)未將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的;

    (五)其它違反本細則規定或商品房預售資金監管協議的行為。

    第二十八條監管銀行有下列行為的,監管部門通報其上級主管部門,責令其限期改正,限期未整改到位的,停止預售資金監管業務,依據和監管部門簽訂的金融合作協議、資金監管協議承擔相應的責任,三年內不得在本市承擔商品房預售資金監管。

    (一)與預售人(房地產開發企業)串通設立虛假資金賬戶逃避監管的;

    (二)未按規定將預售資金存入監管賬戶的;

    (三)未經監管部門核實同意,擅自支付或超額支付商品房監管資金的;

    (四)擅自截留、挪用、拖延支付商品房預售資金的;

    (五)擅自將預售資金支付給與本監管項目工程建設無關的單位,造成預售資金被挪用的;

    (六)對實施商業貸款和公積金貸款銀行未按規定將發放貸款存入監管賬戶的;

    (七)其他違反本細則規定或商品房預售資金監管協議的行為。

    第二十九條施工單位、監理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其他方式協助房地產開發企業違規支取預售資金的,由有關部門依法對相關責任單位和責任人予以處理,將其違規行為計入企業信用信息系統,并向社會公示。

    第三十條商品房預售資金監管部門違反本細則規定,造成監管缺失或違法監管的,按有關規定對有關責任人追究責任。

    監管銀行未經監管部門核實同意擅自撥付重點監管額度內資金的,應負責追回資金,無法追回的,依法承擔相應賠償責任。

    監管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由相關部門依法依紀處理,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第三十一條各縣(市、區)及呂梁經開區管委會商品房預售資金監管,可結合當地實際參照本細則執行。

    第三十二條本實施細則自下發之日起施行。


    解讀鏈接:【圖解】市住建局關于《呂梁市商品房預售資金監管實施細則》的解讀

    咨詢電話:市住建局??3398000


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